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樓市,邏輯變了_很多人沒發(fā)現(xiàn)

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2021-09-08 04:23:41    作者:企資小編:玉兒姐    瀏覽次數(shù):78
導(dǎo)讀

最近,樓市的大事不斷!1、8月31日,住建部“關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知”中明確:城市住房租金年度漲幅不超過5%。2、廣州正式加入二手房指導(dǎo)價行列。8月31日,廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于

最近,樓市的大事不斷!


1、8月31日,住建部“關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知”中明確:城市住房租金年度漲幅不超過5%。


2、廣州正式加入二手房指導(dǎo)價行列。8月31日,廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于建立二手住房交易參考價格的通知,公布了首批參考價格,涉及96個二手房小區(qū)。多個熱門小區(qū)打5折。


3、8月29日,深圳土地出讓的規(guī)則出現(xiàn)了新的調(diào)整,在第二批集中供地出讓中要求地塊溢價率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%、此批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎(chǔ)上下調(diào)也3%-9.2%不等


種種跡象說明,樓市的邏輯變了,主要出現(xiàn)三個變化:


一、房產(chǎn)的附加價值(資源)在降低。


今年4月份的高規(guī)格會議中,國家明確提到防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。


不久前,北京市西城區(qū)明確,2020年7月31日后購房家庭,不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校,全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。


也就是說你買了“優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房”,不一定能申請對應(yīng)名校的學(xué)區(qū)。多校劃片方式意味著會把周邊多個學(xué)校劃成一個片區(qū),然后學(xué)位在片區(qū)的多個學(xué)校內(nèi)隨機(jī)分配,有可能是好學(xué)校,也可能是很一般的學(xué)校。


除了多校劃片入學(xué),對于“學(xué)區(qū)房”來說更大的利空是“教師輪崗”的來臨。


8月25日,北京召開的“教育‘雙減’工作新聞發(fā)布會”透露:


公辦學(xué)校的在編在崗教師,凡距離退休時間超過5年的,且在同一所學(xué)校連續(xù)工作6年及以上的老師,原則上應(yīng)進(jìn)行交流輪崗。


選取東城區(qū)、密云區(qū)作為試點(diǎn),率先開始干部教師輪崗交流工作。未來,全市將有計劃地逐步擴(kuò)大試點(diǎn),在2021年年底之前,再啟動六個區(qū)的干部教師輪崗交流試點(diǎn)。


眾所周知,名校的產(chǎn)生主要是兩個條件,一是優(yōu)質(zhì)生源,二是優(yōu)秀的教師。


雖然我國公辦學(xué)校普遍采用“就近入學(xué)”的政策,但實(shí)際情況是由于房產(chǎn)的變更,名校在取得優(yōu)質(zhì)生源方面往往更占優(yōu)勢,結(jié)果是強(qiáng)者恒強(qiáng)。


“教師輪崗”可以讓師資資源更加均衡,學(xué)校之間的生源也將更加均衡。名校效應(yīng)也會淡化。


我曾經(jīng)說過,房子有沒有升值空間,第一是看教育,第二是看交通,第三是看周邊商業(yè)配套,第四是看環(huán)境。


最近20年,大城市房價不斷上漲,原因除了住房緊缺之外,更重要的是教育資源的供應(yīng)不足。在一線城市,有好學(xué)位的樓盤房價可能達(dá)到30萬、40萬每平,而周邊學(xué)位一般只有十幾萬,幾萬。這當(dāng)中的溢價是什么?當(dāng)然是優(yōu)質(zhì)的教育資源。


隨著各地學(xué)區(qū)房“新政”不斷來臨,教育這個房子最大的附加資源在慢慢淡化,房子回歸到居住屬性。


過去10年,“學(xué)區(qū)房”一直是房價上漲的領(lǐng)頭羊。當(dāng)學(xué)區(qū)房效應(yīng)淡化后,房價上漲的速度將會明顯減弱,短期內(nèi)部分高估的房價甚至?xí)卣{(diào)。


二、房產(chǎn)的內(nèi)在價值在降低


房子的最大內(nèi)在價值是居住價值,是否夠?qū)挸ā⒅苓叚h(huán)境是否優(yōu)美,商業(yè)配套是否完善。當(dāng)然也包含經(jīng)濟(jì)價值。所謂經(jīng)濟(jì)價值說白了持有這個房子能給你帶來多大回報。


我說房產(chǎn)的內(nèi)在價值在降低,并不是說住房品質(zhì)在降低,主要指的是房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值在降低。


房子經(jīng)濟(jì)回報主要的來源,一是房產(chǎn)升值,二是租金收益。


當(dāng)前,我國樓市正呈現(xiàn)“一二七”分化格局,即10%城市房價下跌,20%城市房價上漲,70%城市房價走平。整體來看,多數(shù)城市房價是沒怎么漲的。而在20%上漲的城市中,隨著樓市調(diào)控的深入,上漲的速度也明顯放慢。房產(chǎn)升值帶來的經(jīng)濟(jì)回報在降低。


而在租金方面,住建部已明確城市住房租金年度漲幅不超過5%,也將意味著未來房子的租金回報在降低。


當(dāng)然這些變化對多數(shù)人,特別是年輕人是利好,意味著生活成本在降低,對美好生活有更大的期盼。


三、房產(chǎn)逐漸回歸居住屬性


當(dāng)下,限購、限貸、限售、限價等已成為樓市的長效機(jī)制。過去的經(jīng)驗(yàn)也說明,樓市調(diào)控政策對于穩(wěn)房價具有重要的作用。不過此前樓市調(diào)控主要在新房,而二手房還比較市場化。


2021年后,深圳率先推出二手房參考價制度。即對具體樓市設(shè)定參考價,銀行發(fā)放貸款是參考參考價執(zhí)行。一般而言,指導(dǎo)價在原來的掛牌價基礎(chǔ)上打了折。


自深圳之后,目前東莞、寧波、成都、西安、上海、紹興、無錫、廣州等多個熱點(diǎn)城市,對二手房價格采取了嚴(yán)格的管控措施。


二手房參考價的推出,意味著樓市進(jìn)入全面調(diào)控時代,房產(chǎn)逐漸回歸居住屬性,而房產(chǎn)的金融、商品屬性在淡化。


無論如何,樓市發(fā)生的這些變化最終說明一點(diǎn):


樓市的賺錢效應(yīng)在降低。新房、二手房限購、限貸,有資金不一定能買得到。而房產(chǎn)租金收益率在降低,二手房參考價模式下,房產(chǎn)的買賣差價在降低。特別是房地產(chǎn)稅若來臨,房子的持有成本將明顯增加,賺錢效應(yīng)降低。


未來的房產(chǎn)可能會升值,但不大可能躺著賺錢,更多是保值或增值。


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(文/企資小編:玉兒姐)
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