8月10日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知（征求意見(jiàn)稿）》（下稱《通知》）。這份征求意見(jiàn)稿的重點(diǎn)，即嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除、嚴(yán)格控制大規(guī)模增建、嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷、確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)。
看到這一政策，敏銳的地產(chǎn)人又開(kāi)始激動(dòng)了起來(lái)：這一政策對(duì)以后中心城區(qū)有何影響？會(huì)不會(huì)變得空心化？中心城區(qū)物業(yè)價(jià)值會(huì)如何？
既然城市更新與地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，房市發(fā)文人也仔細(xì)翻閱了政策條文，并專門采訪到行業(yè)資深大咖——銘騰機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)朱廷勇，解讀一下“防止大拆大建”背后的事。
（資料圖片，君生/攝）
“防止大拆大建”，重慶3年前就在實(shí)行
本次《通知》共計(jì)十一條，內(nèi)容包括堅(jiān)持劃定底線，防止城市更新變形走樣，要求在嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷的同時(shí)，也要確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)。同時(shí)，堅(jiān)持應(yīng)留盡留，全力保持城市記憶，包括保留利用既有建筑、延續(xù)城市特色風(fēng)貌等。
《通知》提到，實(shí)施城市更新行動(dòng)，要順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，尊重人民群眾意愿，以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，轉(zhuǎn)變城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴(yán)管大拆大建，加強(qiáng)修繕改造，注重提升功能，增強(qiáng)城市活力。但近期，各地積極推動(dòng)實(shí)施城市更新行動(dòng)過(guò)程中，出現(xiàn)繼續(xù)沿用過(guò)度房地產(chǎn)化的開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方出現(xiàn)隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房?jī)r(jià)、提高生活成本，產(chǎn)生新的城市問(wèn)題。
對(duì)此，銘騰機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)朱廷勇表示，其實(shí)新出臺(tái)的這個(gè)政策，主要針對(duì)的是3、4線城市，防止這些城市過(guò)度追求城市化率，把老城區(qū)全部拆掉搞房地產(chǎn)，以致過(guò)度依賴房地產(chǎn)。而像重慶等一線城市，實(shí)際上在3年多前就有這樣一個(gè)規(guī)定，早就沒(méi)有大拆大建了。
就在6月16日，住建部“嚴(yán)管大拆大建”的《通知》出臺(tái)前，重慶市政府還印發(fā)施行了新的《重慶市城市更新管理辦法》，圍繞工作機(jī)制、規(guī)劃計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施、資金籌措、政策支持等方面，全面支持重慶開(kāi)展城市更新。
《管理辦法》提出，城市更新不是搞大拆大建，而是將建設(shè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造，通過(guò)要素優(yōu)化配置，從源頭上促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，積極探索“受惠于百姓、放權(quán)于區(qū)縣、讓利于市場(chǎng)”的城市更新模式。
對(duì)于必須拆除重建類，《辦法》中也指出，可采取協(xié)議出讓或公開(kāi)招拍掛（含帶方案招拍掛）方式辦理供地手續(xù)；支持通過(guò)改變功能轉(zhuǎn)型發(fā)展文創(chuàng)、康養(yǎng)、科創(chuàng)等政府扶持產(chǎn)業(yè)，允許對(duì)老舊廠區(qū)進(jìn)行隔層改造、增加連廊、電梯等配套設(shè)施；符合條件的可按不超過(guò)原計(jì)容建筑面積15％左右比例給予建筑面積支持。
朱廷勇認(rèn)為，這個(gè)《管理辦法》政策層級(jí)高、改革力度大、可操作性強(qiáng)，注重“發(fā)展理念、發(fā)展方式、治理模式”更新，對(duì)推動(dòng)重慶市城市更新工作健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展很重要。再加上住建部的政策，將會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)重慶市城市更新工作制度化、規(guī)范化發(fā)展。
（資料圖片，君生/攝）
中心老城區(qū)不允許動(dòng)了，會(huì)缺失活力？
在城市發(fā)展的歷程中，城市更新是釋放城市發(fā)展活力最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。如果整個(gè)中心城區(qū)不允許拆建，會(huì)不會(huì)讓中心城區(qū)缺少活力？
“所以重慶才制定了新的《城市更新管理辦法》，轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造，利用文化、公園、綠化等對(duì)中心城區(qū)進(jìn)行煥新升級(jí)。”朱廷勇解釋道，現(xiàn)在可以去楊家坪商圈看看，周邊改造得都很漂亮，修了很多公園和文化藝術(shù)打卡點(diǎn)，比如梅堡當(dāng)代藝術(shù)公園、和坪公園等等，在改善商圈整體環(huán)境、提升商圈品質(zhì)的同時(shí)，也為市民提供了一個(gè)休憩、游覽的公共活動(dòng)空間。
在這一塊，重慶的更新賦給城市很多文化上的意義與活力。
其實(shí)，近年來(lái)，重慶結(jié)合自身特點(diǎn)，深入推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、實(shí)施“兩江四岸”治理提升、打造重慶特色山城步道體系、開(kāi)展“清水綠岸”治理提升、統(tǒng)籌沿江防洪排澇、啟動(dòng)老舊功能片區(qū)改造試點(diǎn)示范，推動(dòng)TOD綜合開(kāi)發(fā)，加快建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。這一系列實(shí)實(shí)在在的舉措，與國(guó)家實(shí)施城市更新行動(dòng)8大任務(wù)基本吻合。
同時(shí)，重慶還先后啟動(dòng)了渝中區(qū)山城巷、沙坪壩區(qū)磁器口古鎮(zhèn)城市更新項(xiàng)目。山城巷通過(guò)城市更新改造，把經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展和歷史文化因素綜合在了一起。對(duì)外地人而言是多了一個(gè)游覽線路，對(duì)當(dāng)?shù)厥忻駚?lái)說(shuō)是多了一條生活線路，從歷史文化角度看，則再現(xiàn)了重慶歷史文化記憶；磁器口古鎮(zhèn)的更新改造則通過(guò)對(duì)新地段開(kāi)發(fā)、空間拓展，讓有限資源通過(guò)城市更新進(jìn)行了全面系統(tǒng)的整合。
對(duì)于重慶而言，不僅早就開(kāi)始禁止大拆大建，還率先垂范，通過(guò)文化、綠化元素改造城市，全力保持了城市記憶，走在了正確的城市更新道路上。
中心區(qū)不允許動(dòng)，新區(qū)拓展到盡頭了嗎？
“另外，這個(gè)防止大拆大建的政策其實(shí)還有個(gè)配套政策，就是說(shuō)政府土地財(cái)政收入占總財(cái)政收入不得大于70%，70%就是一條紅線。”朱廷勇指出，有些3、4線城市沒(méi)有大的產(chǎn)業(yè)支撐，財(cái)政收入可能90%都靠賣地，過(guò)度依賴房地產(chǎn)，所以住建部不允許大拆大建。
實(shí)際上在重慶，對(duì)新區(qū)建設(shè)也在嚴(yán)格控制。那么沿著東、南、西、北四個(gè)發(fā)展方向看，現(xiàn)在基本已經(jīng)發(fā)展到盡頭了嗎？
（資料圖片，君生/攝）
對(duì)此，朱廷勇表示了否認(rèn)。他解釋稱，現(xiàn)在政府是規(guī)定不能盲目賣地，而不是沒(méi)有土地可賣。賣地必須要滿足兩個(gè)條件：
一是開(kāi)發(fā)用地，必須要讓居者方便。比如要有輕軌，新區(qū)賣地要跟軌道線同步；
二是產(chǎn)業(yè)比例要重。比如現(xiàn)在的科學(xué)城，可能現(xiàn)在房地產(chǎn)用地只占總用地的15%-20%，大量的土地還是用來(lái)做產(chǎn)業(yè)、配套、做產(chǎn)城；
“以前講的是’城產(chǎn)融合’，開(kāi)發(fā)用地比例超過(guò)50%甚至60%。而現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的是’產(chǎn)城融合’先產(chǎn)再城，已經(jīng)把產(chǎn)業(yè)打造提到開(kāi)發(fā)建設(shè)的首要位置”。
朱廷勇補(bǔ)充道，實(shí)際上政府在把土地拿出來(lái)拍賣前，就已經(jīng)做了用地指標(biāo)規(guī)定。所以說(shuō)現(xiàn)在開(kāi)發(fā)用地越來(lái)越少、供應(yīng)越來(lái)越少，不是因?yàn)橹貞c沒(méi)地，也不是已經(jīng)發(fā)展到盡頭了，而是因?yàn)檎谟玫匾?guī)劃的時(shí)候更注重軌道交通的規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，堅(jiān)決不能造空城。
“當(dāng)然， 在城市更新防止大拆大建的背景下，中心城區(qū)土地資源將會(huì)愈發(fā)稀缺，中心城區(qū)的物業(yè)價(jià)值也會(huì)一路走高。”朱廷勇表示
另外，今年年初，中央對(duì)成渝經(jīng)濟(jì)圈的定調(diào)很高，從中央到重慶市，都是高度重視。所以朱廷勇認(rèn)為，接下來(lái)，重慶城市發(fā)展3-5年的重心，肯定是在重慶向西、成都向東。
“重慶向西不止是科學(xué)城，而是大有可為。比如璧山、銅梁、永川、榮昌，因?yàn)樗啥嫉膬?nèi)江、資陽(yáng)、安岳等連成一片，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的第四極。”
