本周二手住宅共成交486宗，環(huán)比下跌7.4%。受指導(dǎo)價(jià)調(diào)控影響，廣州二手樓市進(jìn)一步“轉(zhuǎn)冷”，部分購(gòu)房客戶認(rèn)為后市價(jià)格將短暫進(jìn)入下行通道。因此，部分客戶擔(dān)心現(xiàn)時(shí)入市會(huì)導(dǎo)致“高位站崗”，選擇觀望后市再?zèng)Q定是否入市。
價(jià)格方面，本周二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為27693/平，環(huán)比下降8.6%。網(wǎng)簽均價(jià)下調(diào)主要有兩方面原因：一方面，本月中心區(qū)需求減少，促使外圍區(qū)域成交占比增多，導(dǎo)致網(wǎng)簽價(jià)格被結(jié)構(gòu)性拉底；另一方面，廣州指導(dǎo)價(jià)小區(qū)調(diào)控的出臺(tái)有效降低業(yè)主心理預(yù)期，導(dǎo)致其心理價(jià)位松動(dòng)，不少樓盤(pán)開(kāi)始出現(xiàn)降價(jià)情況。
在主要七區(qū)中，大部分區(qū)域均有不同程度的下滑，其中黃埔、越秀、荔灣三區(qū)成交下滑相對(duì)明顯，本周共成交13宗、30宗、33宗，環(huán)比分別下降35.0%、25.0%、21.4%。另外，需要指出的是，本周海珠區(qū)成交逆市而上，共成交76宗，環(huán)比上漲5.6%，穩(wěn)占各區(qū)榜首位置。
本周業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)為33.5%，環(huán)比下降2.8%，指數(shù)已經(jīng)連續(xù)5周出現(xiàn)下滑情況。目前市場(chǎng)成交活躍較低，客戶入市緩慢，業(yè)主市場(chǎng)信心較弱。另外，根據(jù)成都、東莞的指導(dǎo)價(jià)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，未來(lái)廣州很大概率會(huì)出現(xiàn)第二批或第三批指導(dǎo)價(jià)小區(qū)。因此，不少“非96區(qū)”業(yè)主想下調(diào)報(bào)價(jià)來(lái)快速脫手自身房源，避免下一批指導(dǎo)小區(qū)出臺(tái)造成自身?yè)p失。
整體看，本周報(bào)價(jià)下調(diào)1%-5%之間的盤(pán)源占40.8%，較上周上升1.9%。而報(bào)價(jià)上調(diào)1%-5%以內(nèi)的盤(pán)源占比則較上周減少3.1個(gè)百分點(diǎn)，共占20.7%。另外，本周報(bào)價(jià)上調(diào)5%-10%的盤(pán)源環(huán)比凈增1.4個(gè)百分點(diǎn)，共占6.9%。
本周全市一手住宅網(wǎng)簽1868宗，環(huán)比上升3.8%。得益于8月中旬以來(lái)供應(yīng)量大幅回升，開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷備案價(jià)磨合期后，進(jìn)行一定程度促銷吸客，近2周成交擺脫此前7-8月不足1500宗/周低位。
展望9月，在開(kāi)發(fā)商沖刺年終任務(wù)以及回籠資金的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)將有更多項(xiàng)目入市，以價(jià)換量。此外，廣州首批二手實(shí)行指導(dǎo)價(jià)樓盤(pán)于8月30日公布，預(yù)計(jì)對(duì)二手市場(chǎng)短期將會(huì)產(chǎn)生一定“震蕩”，部分二手需求將轉(zhuǎn)投一手，在此情況帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)9月中下旬成交或有望沖上2000宗/周大關(guān)。
本周黃埔成交表現(xiàn)搶眼，累計(jì)成交450宗，環(huán)比增加9%，近期推售的熱盤(pán)星匯城、時(shí)代印記（廣州）、時(shí)代天境成交表現(xiàn)不俗，其中一次性拿過(guò)千套新貨預(yù)售證的星匯城本周成交245宗，位列成交熱盤(pán)之首；小研君認(rèn)為，此前黃埔人才政策更多是提高了市場(chǎng)對(duì)區(qū)域的預(yù)期，取消后黃埔強(qiáng)大的剛需基礎(chǔ)仍在，因此在當(dāng)前開(kāi)發(fā)商接受官方調(diào)價(jià)的引導(dǎo)下，成交將迎來(lái)爬升期；根據(jù)小研君了解，金九銀十期間包括星匯城、中央城、大壯名城、中鼎二期、萬(wàn)科城市之光等項(xiàng)目均有加推計(jì)劃，預(yù)計(jì)部分5-8月因市場(chǎng)調(diào)控錯(cuò)過(guò)購(gòu)置機(jī)會(huì)的買(mǎi)家將重新入市。
自8月下旬起，廣州公寓市場(chǎng)新盤(pán)扎推入市，為市場(chǎng)帶來(lái)新鮮活力。9月首周廣州公寓市場(chǎng)錄得394套的不錯(cuò)銷量，環(huán)比上漲35%。
其中海珠區(qū)較上周增長(zhǎng)2.2倍，成交126套公寓，貢獻(xiàn)了全市3成以上的交易。該區(qū)南洲板塊的新盤(pán)越秀·天薈江灣于8月下旬開(kāi)售，首推B2棟31-74m2雙鎖匙LOFT公寓，可明火，總貨量755套，售價(jià)2.5萬(wàn)元/㎡起，本周項(xiàng)目集中網(wǎng)簽94套。
另外，位于廣紙板塊的新盤(pán)華新方圓·333也于8月下旬開(kāi)盤(pán)，首推3#棟288套33-58㎡的雙鎖匙LOFT公寓，售價(jià)約3.7-3.8萬(wàn)元/㎡，項(xiàng)目去化可觀但尚未在網(wǎng)簽上體現(xiàn)，本周僅網(wǎng)簽8套。
外圍區(qū)除花都錄得個(gè)位數(shù)交易外，其余三個(gè)主力區(qū)成交保持活躍。其中，番禺、黃埔區(qū)環(huán)比各上漲24%、78%，交易增長(zhǎng)主要來(lái)自恒大冠珺之光、碧桂園星悅臺(tái)兩個(gè)活動(dòng)促銷項(xiàng)目，分別貢獻(xiàn)29套、31套。南沙區(qū)則保持80套的不俗成交，交易主要來(lái)自越秀國(guó)際總部廣場(chǎng)，項(xiàng)目新一期公寓產(chǎn)品持續(xù)熱售，本周成交43套。此外，明珠灣板塊新盤(pán)美的江上沄啟加推6號(hào)樓公寓，主推37-62㎡上下獨(dú)立的LOFT公寓，首期門(mén)檻5萬(wàn)元起，本周項(xiàng)目共錄得7套公寓網(wǎng)簽。
增城區(qū)主力項(xiàng)目經(jīng)過(guò)一輪渠道銷售后，整體成交放緩，本周區(qū)域成交環(huán)比縮減3成左右，熱點(diǎn)項(xiàng)目譽(yù)山國(guó)際成交了42套公寓。
供應(yīng)方面，本周黃埔區(qū)中新知識(shí)城南的新盤(pán)奧飛文創(chuàng)中心亮相，供應(yīng)375套44-56㎡的LOFT公寓。該項(xiàng)目由奧飛娛樂(lè)打造，總建筑面積逾22萬(wàn)㎡，將打造大灣區(qū)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園標(biāo)桿項(xiàng)目，目前首批戰(zhàn)略合作單位廣東文投、嘉佳卡通、有妖氣、星際熊、中大科創(chuàng)等國(guó)內(nèi)頭部文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)構(gòu)已成功簽約。
