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青島二批集中供地_供應面積大漲,多數底價成交,

放大字體  縮小字體 發布日期:2021-09-17 17:39:44    作者:宮志強    瀏覽次數:18
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焦點研究院 · 土拍研報主題:第二批青島集中供地土拍的變化和原因解讀研究員:趙文浩出品時間:2021年9月14日聲明:研究成果歸焦點研究院所有,任何機構或個人未經授權,不得轉載、引用和解讀。青島二批土拍詳細解

焦點研究院 · 土拍研報

主題:第二批青島集中供地土拍的變化和原因解讀

研究員:趙文浩

出品時間:2021年9月14日

聲明:研究成果歸焦點研究院所有,任何機構或個人未經授權,不得轉載、引用和解讀。

青島二批土拍詳細解讀

青島第二批土拍從7月30日首次公布,后續經歷了全部取消,二次公告減少供地量,更改交易規則等多次調整后,終于在9月13日平淡結束。本批土拍供應成交面積大漲,76宗中有72宗底價成交。本文結合本次土拍的特點,分析其原因以求對后續市場進行預測。

宅地成交總額環比翻番,黃島區供地居各區之首

9月13日,隨著黃島區最后4宗宅地搖號結束,青島第二批集中供地土拍宣告結束。本批次共有87宗地塊正式出讓,供地宗數居22城二批次集中供地宗數第一名,11宗在開拍過后取消交易,最終成交76宗,合計出讓面積為278.39萬平方米,計容建筑面積為680.49萬平方米,成交總價為279.11億元。在成交的地塊中,本批次有13宗商辦地塊,63宗住宅地塊。住宅地塊合計出讓面積為243.53萬平方米,較第一批次增加62%,計容建筑面積為585.67萬平方米,較第一批次增加96%,成交總價為241.74億元,較第一批次翻番。

本批次開閘供應和青島年度宅地供應計劃密切相關,青島市2021年年度宅地供應計劃顯示供應量為806.27公頃,一批次供應量較小,所以在二批次中加大供應面積。分區域來看,黃島區出讓面積,計容建筑面積,成交總價蟬聯各個行政區第一名。在2021年宅地供應計劃中黃島區占比為34%,因此連續兩次黃島區供地面積較大。

數據來源:焦點研究院、青島公共資源交易中心(含劃撥用地)

數據來源:焦點研究院、青島公共資源交易中心(含劃撥用地)

數據來源:焦點研究院、青島公共資源交易中心(含劃撥用地)

二批土拍政策出現調整,多方位管控競買全流程

二批次采用了新的土拍規則,和第一批次相比主要有以下幾個地方的變化,參拍企業必須具有房地產開發資質,禁止馬甲企業參拍,競買資金必須為自有資金,這三條可以阻止不符合資格的企業參拍;同時下調最高限價,達到最高限價后采用競高品質商品住宅建設的方法決定競買人,取消第一批采用的競配建環節,這兩個條款主要針對達到最高限價的地塊,由于本批次僅有4宗地塊達到最高限價,該要求對整體土拍結果影響有限。

地塊底價成交成為主流,黃島4宗地競品質成交

從溢價情況來看,本批次成交宅地59宗底價成交,僅有4宗達到最高限價15%。這主要和青島的供地特點有關,多數地塊具有商業配比或者對后續產業有具體要求,使得舊改+產業勾地為本批次出讓主流。另一方面,13日成交的4宗競品質地塊均位于老膠南區域,競買限制的產業要求較少,商住比均為1:9,這4宗地塊所處板塊去化較好,且競買條件設置有合理的利潤空間,最終使得在競品質階段成交。

數據來源:焦點研究院、青島公共資源交易中心(含劃撥用地)

本土房企為拿地主力軍,規模房企持續補倉拿地

從拿地企業方面來看,本批次拿地企業62%為本土房企,剩余地塊多被金茂,萬科和保利等規模房企競得,本批次新進入青島市場的房企較少。值得注意的是,青島和達在前兩次拿地中均表現積極,一批次在宅地成交總價和出讓面積排行榜均居第二名,二批次宅地出讓面積榜單居第一,成交總價居第二,這兩批次競得地塊均為產業勾地地塊,周邊均有和達已開發項目,作為青島老牌開發商,和達補倉意愿強烈。

由于青島土地出讓多對產業有所要求,這就使得青島競得企業多為本土房企,規模房企面臨的三道紅線三道補丁等監管嚴厲,拿地日趨謹慎。本次規模房企在青島拿地多以聯合體,抑或是和本土企業結合成股份公司的形式參與競買,這樣便于本土企業協調當地關系,抱團取暖風險分擔意圖明顯。

數據來源:焦點研究院、青島公共資源交易中心(含劃撥用地)

新房交易市場量漲價穩,下半年預計延續原有走勢

我們先回顧下青島2021年新建商品住宅市場交易情況,焦點研究院數據顯示,新建商品住宅網簽套數同比增加39%,銷售面積同比上漲38%,銷售總金額同比增加44%。7月回調過后,8月持續保持上漲態勢,成交均價方面1-8月總體上呈現出輕微上漲態勢,預計進入金九銀十后成交總量會逐步回暖。

2021年以來青島新建商品住宅呈現出量漲價穩的態勢,此外2019年和2020年青島宅地供應量偏低,2021年的放量供應可以彌補是市場需求。良好的市場預期使得深耕房企拿地意愿強烈,不同的出讓條件使得各個地塊成交情況出現差異。隨著穩地價,穩房價,穩預期調控的深入,預計青島下半年新建商品住宅會延續量漲價穩的市場走勢。

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(文/宮志強)
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